住宅ローン選びのポイントとは、自分に有利な条件が設定されているローンを選ぶことです。
住宅ローンには、利用者の年齢や収入だけでなく、住宅ローンを利用して購入する物件の種類によっても利用できるプランが変わるため、さまざまな種類の住宅ローンが存在します。
たくさんある住宅ローンの中で、自分に適した有利な条件が設定されているローンを選ぶ上で最も重要なポイントは、金利の低いローンを見極めることです。
ここで、見極めると表現しているのは、超低金利ローンの多くは、変動金利型といい、利用開始当初は格安金利でも将来的に金利が上がってしまう制度をとっている場合がよくあるためです。
そのため、金利の低い住宅ローンを選ぶ際は、金利が固定の固定金利型を選ぶことが得策といえます。
住宅ローンのように長期で返済を続けるローンの場合、わずかな金利の差でトータルで支払う金額が100万円近く変わることもよくあるため、住宅ローンに関する情報収集をしっかり行い、実質金利の比較ができる十分な知識を得ていくことのは、とても重要なポイントになります。
固定金利型の住宅ローンでは、住宅金融支援機構（前・住宅金融公庫）と民間の金融機関（銀行）が連携した『フラット35』が有名です。
『フラット35』とは、2003年（平成15年）10月に登場し、『証券化ローン』や『新型住宅ローン』、『公庫買取型ローン』、『公庫提携ローン』と呼ばれていたもので、2005年（平成17年）1月から『フラット35』と呼ばれるようになった長期固定金利タイプの新型住宅ローンのことです。
『フラット35』は、従来の買取型に加え、2007年（平成19年）から保証型も販売され、現在では、その2種類が存在しています。
フラット35は、民間の金融機関と提携する商品のため、金融機関による違いがあります。
特に保証型は、金利や事務手数料以外は金融機関による違いがない買取型と比べ、金利や事務手数料以外にも保証料、繰上返済手数料、繰上返済最低額や団体信用保険などが各金融機関によって設定されているため、買取型よりもメリットが大きい場合があります。
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住宅ローン選びのポイントとは
住宅ローンの仕組みについて理解することは、自分に有利な条件が設定されているローンを選ぶ重要な知識になります。
住宅ローンには、住宅金融機構（元・住宅金融公庫）が独自で扱うものや住宅金融機構（元・住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して取り扱うフラット35のような全期間固定金利型のもの、民間の金融機関が独自で扱う変動金利型や固定期間選択型があり、それぞれの仕組みにも違いがあります。
まず、全期間固定金利型とは、返済が完了するまでの全期間をとおし、同率の金利が適用されるタイプで、返済計画が立てやすいというメリットを持っているため、低金利の時期に利用すると有利になる反面、金利が高い時期に利用すると、その金利が最後まで適用されてしまうというデメリットがあります。
一方、変動金利型は、利用開始後に金利が下がった際、その金利を利用できるため、金利が高い時期に利用する場合は、メリットが大きいと言えます。
逆に低金利時に利用し、後で金利が上がった場合は支払い額も上がるため、返済計画を立てづらいというデメリットがあります。
固定期間選択型は、その中間といえ、借入時に3年、5年、10年などの期間を選択し、その一定の期間だけを金利を固定にして利用するタイプです。
3年など固定期間が短期間のものを選択した場合、金利が安くなるメリットがある反面、固定期間終了時に金利見直しが生じるため、金利が上がってしまうリスクがともないます。
住宅ローンの仕組みを理解するには、金利タイプの理解に加え、返済方法の理解も必要です。
返済方法には『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類あります。
『元利均等返済』は、返済総額は多めになってしまうものの、毎月の支払額が一定で計画が立てやすいため、一般的に利用されているのが、このタイプです。
『元金均等返済』は、毎月の支払額が上がるものの、利息部分が少しずつ減っていくため、支払総額も『元利均等返済』に比べ、少なくなります。
そのため、資金計画に余裕がある場合は、『元金均等返済』タイプを選択する方がメリットが大きいと言えます。
住宅ローンの返済計画
住宅ローンの返済計画は、住宅ローンを利用する上で重要な項目です。
まず、住宅ローンの返済方法には、『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類あります。
『元利均等返済』は、返済総額は多めになってしまうものの、毎月の支払額が一定で計画が立てやすいため、一般的に利用されているのが、このタイプです。
『元金均等返済』は、毎月の支払額が上がるものの、利息部分が少しずつ減っていくため、支払総額も『元利均等返済』に比べ、少なくなります。
そのため、資金計画に余裕がある場合は、『元金均等返済』タイプを選択する方がメリットが大きいと言えます。
次に住宅ローンの返済計画を考える際に気をつけるポイントとしてあげられるのが、金利です。
金利が低い時期に、毎月の支払を一定にし、返済終了時までの支払をしっかり計画していく場合は、利用する際の金利が返済終了時まで一定の全期間固定金利型が有利ですが、変動金利型は、将来的に金利が下がった場合のメリットを享受できるため、資金に余裕がある方や、借り入れする総額が少ない方にはおすすめです。
金利のタイプは、固定金利型と変動金利型に加え、預金連動型というものもあります。
変動金利型の一種ですが、貯金を併用することで、繰上返済をせずに繰上返済と同様の利息削減効果を得られる新しいタイプです。
しかし、預金連動型は一定の預金ができない場合は、メリットをうけきれない場合があるので、利用する際は気をつける必要があります。
返済計画の金利計算は難しいですが、インターネットで検索すると返済シミレーションができるサイトも多数あるので、それらをうまく利用しながら、自分に合った住宅ローンを選択するとよいでしょう。
最近ではよく利用されている住宅金融機構（元・住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して取り扱うフラット35は、住宅金融機構の公式サイトでもシミレーションが行えます。
http://www.flat35.com/simulation/index.html